A közjegyző segít – A bérleti szerződéssel kapcsolatos okiratok

(Budaörs, 2023. október 19. – Budaörsi Infó) A közjegyző segít elnevezésű szakértői cikksorozatunk tovább folytatódik. Ebben a részben a bérleti szerződéssel kapcsolatos közjegyzői okiratokról beszélgettünk dr. Szécsényi-Nagy Kristóf budaörsi közjegyzővel.

Abban az esetben, ha valaki bérbeadóként kiad egy lakást, három dolgot szeretne: hogy az ingatlan épségben megmaradjon, a bérlő időben fizessen, és ha lejár a szerződés, adja át az ingatlan birtokát.

Hogyan védhetik meg magukat a bérbeadók?

„Egy ingatlan bérbeadásának biztonságág többféleképpen tudják segíteni a közjegyzői okiratok. Alapvetően három fajta közjegyzői okirat szokott készülni a gyakorlatban ezzel kapcsolatban. Az utóbbi időben már az látszik, hogy a bérbeadók többsége ragaszkodik ahhoz, hogy legalább egy kiköltözési nyilatkozatot tegyen meg a bérlő közjegyző előtt.

Tudni kell azonban, hogy ez még csak az első lépés, ez az okirat még csak a kiköltözésről biztosítja a bérbeadót, a többi felmerülő problémával kapcsolatban nem véd, mint például az elmaradt bérleti díj, rezsiszámlák, vagy az esetleges károkozás.”

Mire jó egy közjegyzői okirat ingatlan kiadás esetén?

„A közjegyzői okirat alapvetően arra kell, hogy bírósági eljárás nélkül is végrehajtható kötelezettséget tartalmazzon, és ezt követelni lehessen a kötelezetten, a bérlőn. Így a folyamat meggyorsítható, nem kell adott esetben évekig várni a bírósági döntésre.”

Mire jó a kiköltözési nyilatkozat?

„Kiköltözési nyilatkozat esetén, ha véget ér a bérleti szerződés, akkor meghatározott időn belül a bérlő személynek el kell hagynia az ingatlant, de ha ezt nem teszi meg, akkor végrehajtást lehet vele szemben indítani, és kilakoltatják.

Itt rögtön nem árt tudni azt, hogy számos szabály van a végrehajtási törvényben, ami ezt a kikötözési folyamatot lassítja, és bizonyos értelemben mégis csak a bérbeadó az, akinél még további kockázat merül fel. Ezek közül kettőt szükséges kiemelni: az egyik a kiköltözési moratórium, ami november 15-től április 30-ig tart, vagyis az évnek a fele.

Ebben az időszakban nem csak a lakáshiteleseket, de a bérlőket se lehet kiköltöztetni az ingatlanból. Vannak speciális szabályok, így abban az esetben, ha a bérlőnek van egy másik lakóingatlana, akkor ki lehet költöztetni.

Erre vonatkozó nyilatkozat ebbe a kiköltözési nyilatkozatba belefoglalható. Viszont előfordulhat az is, hogy a szerződés aláírásakor még van ingatlana a bérlőnek, viszont mire ki kell költöznie, addigra már nincs. Akkor ismét abba a problémába ütközik a bérbeadó, hogy a moratórium ideje alatt nem kapja vissza az ingatlanát.

Ha pedig nem költözik ki a bérlő, akkor az elmaradt bérleti díjon felül fel tud merülni elmaradt rezsi költség, károkozás is, hisz ebben az esetben nagy valószínűséggel már megromlott a kapcsolat a bérlő és a bérbeadó között. Miután a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést, a bérlőnek használati díj fizetési kötelezettsége lesz, amit viszont az esetek többségében a felek elfelejtenek szabályozni a bérleti szerződésben.”

Milyen okiratot tudna javasolni a kiköltözési nyilatkozat helyett?

„A kiköltözési nyilatkozat helyett mi mindig azt szoktuk javasolni, hogyha már magánokiratban megkötötték a felek a bérleti szerződést, a különböző fizetési kötelezettségekre is vállaljon kötelezettséget a bérlő.

Mert csak így biztosítható, hogy az elmaradt számlák összege, valamint a kilakoltatási moratórium alatt felmerült használati díj is megtérüljön belátható időn belül. Ez a fajta okirat sokkal többet tud a kiköltözési nyilatkozatnál.

Az okiratok elkészítésének költsége aránylik ahhoz, hogy mit tud az okirat, illetve hogy mekkora összegű követelés érvényesíthető vele. A kiköltözési nyilatkozat költsége szokott a közjegyzői díjszabás szerint a legalacsonyabb összegű lenni.

A fizetési kötelezettségeket is tartalmazó egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatnak – a bérleti díj és a bérleti időszak függvényében – már magasabb a költsége, míg a harmadik lehetőség, a bérleti szerződés közjegyző általi megírása szokott a legdrágább lenni.

Ezért ezt a költséget érdemes megosztani a felek között, hisz ha a harmadik lehetőséget választják, vagyis ha a közjegyző készíti elő a bérleti szerződést, akkor egyrészt a jogi szakértelem biztosított ahhoz, hogy biztosan érvényes szerződés szülessen, másrészt – a közjegyző pártatlanságából adódóan – az mindkét felet egyformán védi majd.

Az életben gyakran találkozunk azzal, hogy a felek költségtakarékossági okokból nem jogásszal készíttetik el a szerződésüket, hanem az interneten találnak valamilyen „mintát”, amit aztán kritika nélkül felhasználnak, és ez alapján kérnek utólag egy egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot a közjegyzőtől.

Az a baj az internetről letöltött bérletiszerződés-mintákkal, hogy mindegyik más-más esetre íródott, így nem használhatóak minden lakáskiadásnál. Természetesen ilyen előzmény után is lehet egyoldalú okiratot készíteni a közjegyzőnél, ez azonban a bérleti szerződés hibáit nem tudja orvosolni, a közjegyző ilyenkor csak felhívja a bérlő – és ha jelen van, a bérbeadó – figyelmét az esetleges hibákra.

Viszont ha a közjegyző készíti a bérleti szerződést, azt mindig személyre szabja, és mindkét felet tájékoztatja a szerződés tartalmáról, így később sem merülhet fel probléma.”

Ha ingatlant szeretnének kiadni, vagy bérelni, mindenképpen javasoljuk, hogy kérjék szakértő segítéségét, hogy később ne legyen probléma.

(Budaörsi Infó)

facebook:

0 Komment