Építési láz Budaörsön – Csak az állam tehetne valamit az agglomeráció egyre növekvő zsúfoltsága ellen

(Budaörs, 2022. január 11. – Budaörsi Infó) A lakáspiac az élénkülés jeleit mutatja és ennek folytatódása várható a közeljövőben is, az országos és a fővárosi lakáspiaci index értéke egyaránt két és féléves csúcsára emelkedett; a használt lakások árai a következő 12 hónapban 3-6 százalékkal, az új lakásokéi 7 százalékkal emelkedhetnek – derül ki a GKI és a Masterplast közös 2021. decemberi kutatásából.  A megnövekedett beépítések miatt a helyi bölcsődei, iskolai és forgalmi kapacitásokkal is gondok lehetnek, valamint sok helyen az aszfaltozás és a közművesítés is újabb terheket jelenthet az agglomerációban. A Budaörsön kialakult helyzetről Wittinghoff Tamás polgármestert és az önkormányzatot kérdeztük.

 

 

Budapest és az agglomeráció közlekedésszervezésének egységes alapra való helyezéséről beszélt Vitézy Dávid egy a BudaPestkörnyéke.hu számára adott interjúban. A Budapest Fejlesztési Központ vezérigazgatója kifejtette, hogy évtizedek alatt miként rontották el az agglomerációt és hogyan lehetne élhető Budapestet és környékét csinálni.

Szerinte a 23 önálló kerület, a köztük és az állam között lebegő főváros és a mindannyiuktól teljesen független, sok kisebb-nagyobb településből összeálló agglomerációs térség mai közigazgatási rendszere nagyon messze van az ideálistól és a jó európai példáktól. Széttöredezett hatáskörök, rendszerekben való gondolkodás hiánya jellemzi ezt a struktúrát évtizedek óta – nem véletlen, hogy a teljes régió közlekedésfejlesztéséért csak az állami szinten lehet igazán tenni ma, ez az egyetlen „közös többszörös”.

 

 

Nem csak a közlekedésfejlesztés esetében van ez így

A növekvő kivándorlás Budapestről az agglomeráció felé jelensége kezd egyre komolyabb feszültségeket szülni a helyiek körében. Erről Budaörsön a képviselő-testületi ülésen és a közmeghallgatásokon is volt már szó számos esetben. A jelenség ellen – a kiskapukat tartalmazó hatályos építésügyi szabályozás okán – csak az állami szinten lehetne valamit tenni mint a fenti esetben. Az önkormányzatoknak kevés lehetőségük maradt.

Ráadásul  december 22. óta már a telekalakítási eljárásokban sem kell kikérni a település jegyzőjétől szakhatósági állásfoglalását, így nem lesz rálátásuk, beleszólásuk már abba sem, hogy hogyan alakulnak ki építési telkek az adott településen.

 

 

unnepitestulet20211218 (8)

 

 

Könnyű legalizálni a jogszerűtlen építkezéseket

 

A társasházak elburjánzó építésével kapcsolatban az Önkormányzat azt hangoztatja, hogy a helyi építési ügyekbe nem tudnak beleszólni, sem pedig megakadályozni azok építését, mert Budakeszi Építési Hivatala lett az illetékes szerv.

Jogszabályokon alapuló tény, miszerint 2013. óta nincs építéshatóság Budaörsön.

Ettől függetlenül azonban, amennyiben a szabályoknak egy épület megfelel, akkor nem lehet (és nem is kell) megakadályozni a megépülését. Ám azt tapasztalják a budaörsi önkormányzatnál, hogy egyre gyakrabban fordul elő, hogy egy felépülő kétlakásos épületben végül annál több lakást alakítanak ki. Ezt sajnos – a jogszabályok közelmúltban történő változása miatt – az ingatlan-nyilvántartásba egy társasházi alapító okirat-módosítással gond nélkül át tudják vezettetni az építtetők. Így legalizálják a jogszerűtlen építkezéseket.

(Ezt több ízben, pld. az Odvas és a Kőhegyen történt tájromboló építkezéssekkel kapcsolatban is tapasztalhatták a budaörsiek. Az esetekkel részletesen foglalkozott a Budaörsi Infó is.)

 

 

odvashegy_epitekezes_6_budaors_2020jun

 

 

 

A túlzsúfolódás nem csak Budaörsre jellemző

 

Sorra telnek meg Budapest körül az agglomerációs települések, egymás után épülnek a társasházak. Zsámbék főépítészének véleménye szerint a túlépítések miatt kialakult helyzetért nagy mértékben a CSOK a felelős.

 


… Továbbá a kedvező ÁFA-szabályok, és a mindezek igénybevételét segítő ún. bürokrácia csökkentő intézkedések sora, mint pld. az építési engedély helyett bevezetett egyszerű bejelentés.

Ez utóbbi a Kormány kommunikációjának köszönhetően az építtetők egy részének azt jelenti, hogy senki nem szól(hat) bele építkezésébe, és ami igaz, az igaz: pld. a szomszédnak a korábbi eljárásrendtől eltérően már semmi beleszólása nincs, hogy mi épül a szomszédságában. Amennyiben panasza van, legfeljebb bírósághoz fordulhat.


 

 

 

csok_kolcson

 

 

Az elmúlt évek tendenciája szerint egyre gyorsabban fogy a főváros népessége, miközben a többi megyéhez képest továbbra is Pest megye rendelkezik a legnagyobb pozitív mérleggel vándorlást tekintve – hívja fel a figyelmet egyik cikkében a Portfolio.hu. A Vidéki Lakáspiaci Riport jelentése szerint rohamosan gyorsul a községekben a lakásépítések száma – Somogy megye után Pest megyében épül a legtöbb új lakás.

 

 

budaors_lakohazak_ingatlan_odvashegy_2021marc9

 

 

Nagykovácsi polgármestere 2020. decemberében azt a döntést hozta, hogy náluk nem lesz több építkezés:

„Én a magam részéről és a képviselőtársaimmal együtt nagyon elkötelezettek vagyunk abban, hogy több építési telket nem alakítunk már ki. Tehát nem lesz több belterületbe vonás, nincsen több építési telek, nem veszünk el több helyet a természettől”  – nyilatkozta Kiszelné Mohos Katalin.

Hasonló véleményen vannak Pilisvörösvár, Halásztelek, Szentendre és Dunaharaszti vezetői is.

A Budaörsi Infónak megerősítette az önkormányzat, hogy Budaörs is ezen a véleményen van, és nem kívánják átminősíteni pld. Frank-hegyet, Alsó- és Felsőszállást lakóövezetté, pedig hatalmas rajtuk a nyomás, számtalan ilyen megkeresést kapnak. Jellemzően ezeken a területeket el is szaporodtak az illegális építkezések, amelyekkel kapcsolatban elmondásuk szerint az önkormányzatnak pontosan annyi joga van fellépni mint bármely itteni lakosnak: ha észleli a szabálytalan építkezést, jelezheti a hatáskörrel rendelkező építésfelügyeletnek (Budakeszi Kormányhivatal).

Zsámbék főépítésze az építési szabályzat módosítását javasolta. A javaslat egyik fontos pontja kimondja, hogy az eddigi 700 helyett minimálisan csak a 2 000 négyzetméteres telkeken lehet kétlakásos társasházat építeni. Ennél kisebb területen csak egy család lakhat – az önkormányzat ezzel kvázi ellehetetleníti a további nagyobb társasházak építését a városban.

(A már fent említett jogszabályok miatt ez nem biztos megoldás, mert nem kell semmilyen hatósági bizonyítvány ahhoz, hogy a felépült egylakásos lakást többlakásos társasházzá alakítsák a végén. Budaörsön ez a tapasztalat. A másik oldalon viszont a szabály ellehetetlenítheti a családok „fejlődését”: pld. nem lesz lehetséges a tetőtér beépítése a felnőtt gyermek számára.)

 

 

budaors_ingatlan7

 

 

Budaörsön sokan nem hiszik el, hogy nincsenek önkormányzati eszközök a szigorításra

 

Budaörsön is már-már tarthatatlan a zsúfoltság, a lakosságszám növekedése és az ezzel járó problémák sokasodása. A polgármester elmondása szerint mivel 2013. óta Budaörsnek nincs építésügyi hatósági jogköre, így az építkezések ellenőrzésére, kivizsgálására sincs lehetőségük.

 

 

elovalasztas211011 (31)wittinghoff

 

 

Megkérdeztük Wittinghoff Tamás polgármestert, hogy tervezi-e az Önkormányzat, hogy társadalmi párbeszédet indít ebben a témában, hiszen a közösségi oldalak tanúsága szerint ez az egyik vezető téma Budaörsön (is)?

W. T.: Számtalan fórumon megjelentettük, elmondtuk már véleményünket az építésügy jelenlegi állapotára vonatkozólag. Sajnos általában egyszerűen nem hiszik el, hogy az építési láz nem az Önkormányzaton, ill. a helyi szabályozókon múlik. Ez a jelenleg az agglomerációt leginkább terhelő tendencia – a pandémia okozta kiköltözési szándék mellett – kifejezetten a kormányzati intézkedések következménye. Hogy milyen vélemények alakulnak ki városunkban az építkezésekről, arra a közmeghallgatáson elhangzottak a legjobb példa: a régebben itt élők nehezményezik a szomszédságukban épülő épületeket, a sok új lakót, a Frank-hegyi üdülőövezeti telektulajdonosok viszont azt szeretnék elérni, hogy az Önkormányzat ne akadályozza a rendezetlen, közművek nélküli 130 hektár lakóépületekkel történő beépülését.”

 

 

kozmeghallgatas20211111 (41)

 

 

Van arra lehetősége a képviselő-testületnek, hogy a zsámbéki vagy más példát követve úgy módosítsa a budaörsi építési szabályzatot, hogy valóban meggátolja további lakóparkok, zsebkendőnyi telkekre épülő többlakásos társasházak kialakítását?

W. T.: „2016 azaz az egyszerű bejelentés intézményének bevezetése óta többször szigorítottuk a helyi építési szabályzatot, pontosan azért, hogy minél kevesebb lakás legyen építhető a családi házas övezetekben. Jelenleg az övezetre érvényes minimális telekterület kétszerese felett lehet 2 db. 2 lakásos épületet építeni a telekre, az ennél kisebbre legfeljebb csak egy kétlakásosat. Ez a kétszeres méret a magasabban fekvő részeken 2000 m2, a központhoz közelebbi területen 1400 m2. Ennél jobban véleményünk szerint nem lehet szigorítani a lakásszámot, vagy a beépítési százalékot. Utóbbi esetében azzal is szembe kellene néznünk, hogy komoly kártalanítási igények merülhetnek fel, melyeket finanszírozni az évek óta tartó többmilliárdos forráselvonás miatt sem tudnánk. Ráadásul egy ilyen intézkedés továbbra sem volna képes megakadályozni a felépült házak társasházzá alakítását.”

 

 

haz_epiteszet_palyazat_ingatlan_tervezes

 

 

Gondolkodtak-e már a Főépítészi Iroda munkatárai olyan konkrét lépéseken, hogy Budaörsön hogyan lehetne gátat szabni az egyre nagyobb beépítettségnek?

W. T.: Ahogyan azt fentebb már elmondtuk, önkormányzati eszközökkel nem látunk rá reális lehetőséget.”

 

Van-e akarata, eszköze vagy terve az Önkormányzatnak, amivel aktívan fel tudna lépni a fent említett egyre növekvő problémahalmazzal és annak hátrányos következményeivel szemben?

W. T.: „Az illegális építkezések feltárása folyamatos, ezek tapasztalatai és a beérkező panaszok alapján hetente több ügyet is megküldünk az építésfelügyeleti hatáskörrel rendelkező Budakeszi Kormányhivatalnak. Sajnos az ő kapacitásuk is véges, így sok bejelentés csak későn kerül sorra, az is gyakori, hogy Önkormányzatunk nem értesül az eljárás eredményéről.

A helyzetet súlyosbítja az is, hogy december 22. óta már a telekalakítási eljárásokban sem kell kikérni a település jegyzőjétől szakhatósági állásfoglalását, így nem lesz rálátásunk, beleszólásunk már abba sem, hogy hogyan alakulnak ki építési telkek. Az eljárások szabályosságát, a helyi rendeleteknek való megfelelőséget a Földhivatalnak kell ellenőriznie, melyre jelenlegi kapacitásukat tekintve nem sok esélyt látunk.

A problémát nem mi okoztuk, és a gyakorlatban minimális elérhető eszköz marad önkormányzati szinten annak az orvoslására. Sokat segítene, ha a városhoz visszakerülne az épületek engedélyezésének és a szabálytalan építkezések szankcionálásának a joga, ehhez azonban törvénymódosításra lenne szükség.

A magunk részéről azt tudjuk megtenni, hogy újabb területeket nem vonunk belterületbe, és a nagyobb volumenű fejlesztések során igyekszünk elérni, hogy az adott projektben minél kevesebb lakóegységet alakítsanak ki.

 

 

varoshaza2020 (3)

 

 

Hogyan lehetne összegezni a kialakult helyzetet, a minél jobb megérthetőség érdekében?

W. T.: „Magyarországon az elmúlt időszakban évente többször is változtak az építésügyi jogszabályok. A legnagyobb hatást kiváltó intézkedés az egyszerű bejelentés bevezetése volt 2016-ban, melynek következtében már nem engedélyköteles a legtöbb lakóépület építése vagy bővítése, a szomszédok nem ügyfelek, sem nekik, sem a település önkormányzatának nincs beleszólása ebbe a folyamatba.

Ezen intézkedés felvállalt indoka az építésügyi bürokráciacsökkentés, az eljárások egyszerűsítésének szándéka volt, mely önmagában dicséretes lenne, a megvalósítás azonban lényegesen több problémát okozott, mint amit megelőzni kívánt.

A sajátos új jogintézmény következtében – köszönhetően a CSOK és ÁFA kedvezmények által generált megnövekedett építési kedvnek is – soha nem látott mértékben szaporodtak meg a családi házak közé ékelődő társasházak, szomszédjogokat is sértő beruházások.

 

 

Parlament_Orszaggyules_2011

 

 

Amíg régebben ugyanolyan beépítési mutatók mellett egy telekre épült egy családi ház, max. a felnőtt gyereknek beépítették később a tetőteret, jelenleg csak a befektetői érdekek dominálnak, maximális programot terveznek minden telekre, elbontva az akár még csak 20-30 éves családi házakat is.

Mi is megdöbbenve figyeljük ezt a tendenciát, de sajnos megakadályozására nincs eszközünk. A helyi építési szabályokat már szigorítani nem tudjuk tovább, mert az nagyon súlyos kártalanítási igényeket generálna.

2013. óta Budaörsnek nincs építésügyi hatósági jogköre, így az építkezések ellenőrzésére, kivizsgálására sincs lehetőségünk.

Amennyiben szabálytalanságról szerzünk tudomást, egyetlen eszközünkkel tudunk élni: kérhetjük Budakeszi Építéshatóságot, hogy indítson építésfelügyeleti eljárást. Ezen eljárások eredményéről azonban rendszerint nem is értesülünk. Csak remélni tudjuk, hogy előbb-utóbb alábbhagy a jelenlegi építési láz, csitul talán az ingatlanpiac, és nem romlik tovább az egész agglomerációt sújtó tendencia.”

 

Köszönjük a válaszokat!

 

 

epitkezes_asas0_excavator

 

 

 

(Budaörsi Infó)

facebook:

0 Komment

Válasz küldése

Be kell jelentkeznie, a komment írásához.