A közjegyző segít – Hozzáépítés és a ráépítés

(Budaörs, 2016. április 27. – Budaörsi Infó) Szakértői cikk-sorozatunk tovább folytatódik. Ezúttal a hozzáépítés és a ráépítés a téma, amivel kapcsolatban dr. Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző szakmai véleményét kértük. Teljesen akut budaörsi probléma a hozzáépítés, ráépítés. Ez a CSOK és a budaörsi terepviszonyok miatt is egy érdekes dolog.

Mit jelent a ráépítés konkrétan?

„Ráépítésnek hívja a jog azt a helyzetet, amikor valaki másnak a telkén épít fel egy épületet. Ennek két kategóriája van jogilag, az egyik az úgynevezett rosszhiszemű ráépítés, a másik pedig a jóhiszemű ráépítés.

A rosszhiszemű ráépítés az, amikor a rá – építő nem szerzi be a föld tulajdonosának az engedélyét, hanem tudván azt, hogy a másik fél tulajdonjogát megsérti, úgy építkezik. A gyakorlatban nem ez szokott a tipikus lenni, hanem általában a telek tulajdonosának a beleegyezésével, tehát jóhiszeműen épít rá az építkező arra a telekre.

Hasonló dolog a hozzáépítés is: ilyenkor valakinek a már álló épületét bővíti valaki más a saját építőanyagával. Ingatlanbővítés, tetőtér beépítés, ezek a jellemző példák.”

Hogyan néz ez ki a gyakorlatban?

„Van egy kész ingatlan, amelyet a tulajdonostól eltérő személy fog bővíteni. Például a szülőknek van egy földszintes háza és azt mondják a gyereknek: annyi pénzünk nincs, hogy vegyünk neked egy lakást most, hogy megházasodsz, de építs rá még egy emeletet az ingatlanra, vagy építsd be a padlást, és akkor oda tudsz költözni a házastársaddal.

Ezt azért hívjuk hozzáépítésnek, mert más invesztál be az épületbe és jelentős értékemelkedés következik be ennek következtében. Az is hozzáépítés, mikor a telken már áll egy ingatlan, és csak azt kibővítik. A ráépítés tipikus esete pedig, ha a kert végébe építenek még egy házat, de az, aki azt építi, nem az a személy, aki a tulajdonosa az ingatlannak.”

Budaörsi viszonylatban ezzel kapcsolatban milyen problémák merülhetnek fel?

„A budaörsi ingatlanviszonyokat ismerve a legtöbb ember nem szokott foglalkozni a tulajdoni viszonyokkal addig, amíg el nem akarja adni a területet, vagy nem lesz valamilyen vita a felek között abból, hogy közös tulajdonban van az ingatlan.

Számtalan ilyen példa van Budaörsön, hogy telekalakítás miatt nem lehetett felparcellázni, nem lehetett felosztani a telket, és a budaörsi belvárosban egy telken akár négy épület is van. Amikor az ingatlan-nyilvántartást rendezték, akkor ez a négy épület körülbelül azonos értéket képviselt, úgyhogy úgy lett bejegyezve a négy szomszédnak a közös tulajdona, hogy ¼–¼.

Ha az egyiknek születik egy unokája, és felajánlja a gyerekének, hogy húzzon rá az épületre még egy emeletet, akkor kezdődnek a problémák. Innentől kezdve az ő ingatlanja sokkal többet fog érni, mint a többieké. Aki oda építkezett, az nem is volt tulajdonostárs, vagy ha az is volt, lényegesen többet fordított a közös ingatlanra, és így megváltoznak az arányok a többi tulajdonostárssal szemben, tehát a közös udvart használó többiekhez képest, és ezt nem rendezik az ingatlan- nyilvántartásban.”

Mit nevezünk hozzáépítésnek?

„A nyilvántartás úgy néz ki, mintha itt a négy épületnek négy közös tulajdonosa lenne, és ezek mind egynegyed–egynegyed
arányban tulajdonosok, holott az egyik kibővítette a házát és emiatt ő sokkal több pénzt tett bele, több vagyona van benne, mint a többieknek. Ezeket mind hozzáépítésnek hívjuk.

Példának okáért az édesapáé volt a ház, és a gyereke felhúzott rá egy emeletet, majd odaköltözött a feleségével. Ha az édesapa meghal, a földhivatalnál az ingatlannak csak egyetlenegy tulajdonosa van, aki az édesapa, akinek van egy örököse, a fiú, aki megörököli az egészet. A tényleges helyzet viszont az, hogy igazából már kétharmad-egyharmad lenne a tulajdoni hányad, mert hogy a fiú egyharmadnyi értékkel megnövelte az ingatlan értékét a bővítéssel.

Ez egyrészt akkor fontos, ha van még egy gyerek, aki nem lakott ott. Vagy olyankor fontos, amikor a fiú házassága tönkremegy, és a feleség azt mondja, hogy a házasság fennállása alatt építkeztünk oda. Ha házasság alatt építkeznek, akkor ezen közös vagyon keletkezik, hacsak nem rendezik szerződéssel máshogy. Ha pedig közös vagyon keletkezik, akkor ott a feleség is tulajdonos.”

Mit tehetünk, hogy ez ne következzen be?

„Célszerű rendezni a tulajdonjogi helyzetet, amelynek két módja van. Az egyik, ha vita van a felek között, hogy mennyit ér a hozzá-, illetve ráépítés, hogy mennyivel növekedett az ingatlan értéke, és ezért mennyivel kell módosítani a tulajdoni hányadokat.

Ilyenkor bíróságra kell menni. A bíróság eldönti, hogy mekkora az értéknövekedés, jóhiszemű volt-e az építő, és hogy mekkora tulajdoni hányad jár az építőnek, vagy hogy a tulajdonos a gazdagodás után mennyit köteles az építő javára fizetni, ha az építő nem lesz tulajdonos.

Például ha a bíróság megállapítja, hogy az ingatlan értéke eddig 20 millió forint volt, most pedig a bővítés miatt 30 millió forint lett, akkor az eddigi 1/1-es tulajdonosból 2/3-os lesz és az építőé lesz 1/3 tulajdoni hányad. Ha a felek között jó a viszony és nincs vita arról, hogy mennyivel növekedett az ingatlan értéke, akkor lehet úgynevezett hozzáépítési vagy ráépítési megállapodást kötni, melynek földhivatali bejegyzésre alkalmas okiratnak kell lennie.

Ez alapján a megállapodás alapján a földhivatal módosítani fogja a tulajdoni hányadokat és akkor a hozzáépítőnek, ráépítőnek a tulajdonjoga bejegyzésre kerül, vagy hogyha mondjuk ugye négyen voltak közös tulajdonosok a négy házas teleknek és az egyik ház kétszer akkora lesz, akkor aki bővített, annak 2/5 tulajdoni hányada lesz, a többiek része lecsökken 1/5–1/5-re. Így fog tehát változni a tulajdoni hányad.

Ezzel kapcsolatban még egy fontos információ van.

A hozzáépítés, ráépítés az ugyanúgy illetékköteles tulajdonszerzésnek minősül, mintha valaki vásárol például egy ingatlant. Tehát hogyha valaki hozzáépítés vagy ráépítés címén szerez tulajdont az ingatlanban, akkor az után illetéket kell fizetni.”

Hány százalékot kell kifizetni?

„Négyet. Ezt nem lehet kikerülni. Amit itt még tudni kell, hogy a hozzá- és ráépítés ez egy ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonszerzésnek minősül, ami azt jelenti, hogy akkor is fennáll, ha nem jegyzi be az ingatlannyilvántartásba.

Erre tulajdoni igénye van az építőnek. Tehát megszerzi a tulajdonjogát annak a tulajdoni hányadnak amelynek az arányában növelte az ingatlan értékét, annak ellenére, hogy nincs benne a nyilvántartásban, csak nem fogja igazán semmilyen védelem illetni, ha mondjuk az eredeti tulajdonos eladja valakinek az ingatlant, aki nem tudja, hogy volt egy ilyen építés, és a nyilvántartásban bízva jóhiszeműen szerez jogot az ingatlanra. Két-három esetben jelent ez komoly jogi problémát. Ha nincsenek pontosítva a nyilvántartási adatok, vagy válás, öröklés esetén, és hogyha valaki el akarja adni az ingatlant. Visszatérve erre a negyedes telkes problémára. Jön a vevő és látja, hogy négy külön ház kerítéssel el van választva. Ő az emeletes házat akarja megvenni, nem a többi az kis földszinti ingatlant. Mit tud megvenni jogilag?

Ami az ingatlan- nyilvántartásban van, vagyis az eladó ¼ tulajdoni hányadát, mivel az egész ingatlan a négy házzal egy közös tulajdon. Ha ő csak egy negyedet vesz, akkor a többi tulajdonostárs egyszer csak előjöhet azzal, hogy hát egyenlő tulajdonunk van, neked is negyeded van, mind az emeletes házban, mind a kicsi földszintes házakban, úgyhogy most akkor módosítsuk a használati arányokat, most mi szeretnénk beköltözni az emeletes házba.

Tehát ha ez nincs rendezve, akkor a vevő egy hatalmas kockázatot vállal azzal, hogy valójában egy kisebb tulajdoni hányadot vesz, mivel nincs a hozzáépítés bejegyezve az ingatlan nyilvántartásba. Ez napi szintű probléma, amit sok esetben csak költséges és hosszú pereskedéssel lehet megoldani. Sokan nem akarnak illetéket fizetni és azt hiszik, hogy azzal, hogy ezt most éppen kikerülik, örökre megszabadulnak tőle. Pedig előbb-utóbb valakinek ezt ki kell fizetnie, ha ebből egy forgalomképes ingatlant akar csinálni és pénzt akar látni belőle.

Ha nem illeték formájában, akkor jövedelemadóként az értéknövekedés miatt, vagy perköltségként egy jogvitában. A tulajdonszerzéssel az illetékfizetés is együtt jár.”

(Budaörsi Infó)

facebook:

0 Komment